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Urteil: Befreiung von Anschlussbeiträgen gilt nicht zwangsläufig für spätere Eigentümer

Urteil: Befreiung von Anschlussbeiträgen gilt nicht zwangsläufig für spätere Eigentümer
Bildquelle: VG Greifswald
27.10.2017 − 

Die Befreiung des Käufers eines Grundstücks von Anschlussbeiträgen überträgt sich nicht unter allen Umständen auf spätere Eigentümer von Teilen des ursprünglichen Grundstücks. Das geht aus einem Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald hervor, mit dem das Gericht die Klage einer Grundstückseigentümerin gegen die Heranziehung zu Anschlussbeiträgen für Schmutz- und Niederschlagswasser abgewiesen hat.  

Die Klägerin ist Eigentümerin eines Wohngrundstücks mit einer Fläche von 123 Quadratmetern, so das Gericht zum Sachverhalt. Die Vorbesitzer hatten das Grundstück mit der Bezeichnung „G1“ auf Grundlage hatten das in gleicher Flur und Gemarkung gelegene Grundstück „G2“ mit einer Fläche von 2.153 Quadratmetern, aus dem das Grundstück der Klägerin hervorgegangen ist, im Juni 1998 von einer GmbH erworben. Ursprünglich hatte das mit der Erschließung beauftragte Unternehmen ein Grundstück mit einer Fläche von 25.935 Quadratmetern, aus dem das Grundstück Flurstück G2 hervorgegangen ist, auf Grundlage eines notariellen Vertrages vom 3. April 1992 von der Stadt erworben. In dem Vertrag heißt es, der Käufer werde nicht zu Erschließungsbeiträgen, Anschlussgebühren und Abgaben nach dem Kommunalabgabengesetz herangezogen, da er die Erschließung selbst durchführt.

Auch in dem ebenfalls zwischen der GmbH und der Stadt geschlossenen Erschließungsvertrag vom 3. April 1992 heißt es, dass die Stadt von der GmbH bzw. den Erwerbern der von ihr erschlossenen und bebaut oder unbebaut verkauften Bauparzellen keine Erschließungskosten oder Anschlussgebühren erhebe.

In der Folgezeit wurden die vertraglich vereinbarten Erschließungsmaßnahmen durchgeführt. Das Grundstück der Klägerin ist seit dem Jahre 1992 an die von der Stadt betriebenen Schmutz- und Niederschlagswasser-Beseitigungsanlagen angeschlossen.

Mit Bescheid vom 3. Juli 2014 zog der beklagte Verband die Grundstückseigentümerin zu einem Anschlussbeitrag in Höhe von 997 Euro heran. Den dagegen erhobenen Widerspruch wies der Verband zurück. Die Eigentümerin erhob daraufhin Anfechtungsklage. Die Vereinbarungen des Grundstückskaufvertrages und des Erschließungsvertrages stünden ihrer Heranziehung entgegen. Auch in den später geschlossenen Grundstückskaufverträgen sei vereinbart worden, dass die Erschließungskosten – und zwar die der inneren und der äußeren Erschließung – von den jeweiligen Verkäufern zu tragen seien. Auf jeden Fall habe der Verband sein Recht zu Beitragserhebung verwirkt. Der Verband vertritt dagegen die Auffassung, die von der Klägerin genannten vertraglichen Vereinbarungen bezögen sich lediglich auf die Kosten der inneren Erschließung.

Stadt war kein
Vertragspartner

Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen. Die von der Eigentümerin benannten Vereinbarungen stehen der Beitragserhebung nicht entgegen, heißt es in dem Urteil. Im Hinblick auf die Vereinbarungen in den Grundstückskaufverträgen aus dem Juni 1998 und  März 1998 folge dies aus dem Umstand, dass die Stadt nicht Vertragspartner sei. Damit könnten die Vereinbarungen ihr gegenüber keine Wirkungen entfalten. Auf die Vereinbarung in dem notariellen Grundstückskaufvertrages vom 3. April 1992 könne sich die Klägerin nicht berufen, denn sie beziehe sich ausdrücklich nur auf den Erwerber der Flächen und damit auf das Unternehmen. Nicht am Vertrag beteiligte Dritte – und damit auch die Eigentümerin – seien von der Vereinbarung nicht geschützt.

Entgegen der Auffassung der Eigentümerin sei mit der Wendung „Von der A. GmbH bzw. den Erwerbern der von ihr erschlossenen und bebaut oder unbebaut verkauften Bauparzellen erhebt die Stadt keine Erschließungskosten oder Anschlussgebühren“ aber keine Freistellung von den vorliegend streitgegenständlichen Anschlussbeiträgen vereinbart worden.

Die Erschließung des Baugebiets erfolgte dem Gericht zufolge auf Grundlage des mit der GmbH geschlossenen Erschließungsvertrages vom 3. April 1992, nachdem ein ursprünglich damit beauftragtes Unternehmen den mit ihm Entschließungsvertrag nicht erfüllt hatte. Gegenstand des Vertrages sei die wege- und leitungsmäßige Erschließung des Baugebietes durch die GmbH als Erschließungsträger. Die Refinanzierung der Erschließungskosten sollte – wie bei Erschließungsverträgen üblich – über den Kaufpreis erfolgen. Da die GmbH nicht Eigentümerin der Flächen des Erschließungsgebietes war, schloss  sie mit der Stadt den Grundstückskaufvertrag vom 3. April 1992 geschlossen.

 

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